На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке.

 

Квартира в строящемся доме как объект собственности всегда выглядит более привлекательно, чем квадратные метры в уже построенном доме или предложения, доступные на вторичном рынке. Выгодная цена и возможность получить жильё, отвечающее всем современным требованиям, являются достаточно вескими причинами для того, чтобы предпочесть именно вариант покупки квартиры на стадии строительства. Но у таких сделок есть свои тонкости, по большей части юридического характера, требующие особого внимания со стороны покупателя.

Как совершить сделку и не стать жертвой мошенников?

Первые сложности поджидают потенциального владельца квадратных метров уже на стадии подготовки к заключению договора. И здесь лучше прибегнуть к помощи профессиональных юристов, способных адекватно оценить степень риска и достоверность представленных застройщиком/посредником сведений. В частности, тщательной проверки требуют:

1) Сведения о компании-застройщике, включая:
- устав;
- свидетельство ОГРН;
- свидетельство ИНН;
- выписка из ЕГРН (срок действия документа - 30 дней), затребовать сведения по конкретному юр.лицу может любой желающий, подав заявление в соответствующий госорган и оплатив пошлину;
- доверенность на ведение деятельности от имени компании, либо иные документы, подтверждающие правомочность действий лица, ведущего работу с клиентами.

2) Лицензионные документы на право ведения строительства, содержащие сведения о сроках действия лицензии, соответствии наименования компании-застройщика и сведений о компании, указанных в документах, виды деятельности, предусмотренные лицензией. 
Стоит помнить, что добросовестным может являться только продавец, в роли которого выступает компания, имеющая статус застройщика/заказчика строительства, имеющая право на возведение сооружений и зданий соответствующей высотности. 

3) Разрешение на строительство, содержащее наименование компании-застройщика (полностью соответствующее тому, что указано в правоустанавливающих документах), и имеющее определённые сроки действия (на этот фактор стоит обратить особое внимание, соотнося сроки с текущей стадией строительства здания).

4) Проектная документация (для зданий, возведением которых занимаются организации, имеющие статус юр. лица).

5) Проектный договор

Среди существующих  «белых» форм договорных отношений в случае с приобретением квартир на стадии строительства актуальны два варианта: договор на участие в долевом строительстве и приобретение пая в рамках участия в жилищно-строительном кооперативе. Но любой из двух вариантов в любом случае предусматривает подписание документов, устанавливающих права и обязанности сторон. В рамках такого договора оговариваются сроки возведения здания и сдачи его в эксплуатацию, сумма, которую покупатель/участник долевого строительства обязуется внести в качестве оплаты за приобретаемую долю. Также в рамках договора могут быть указаны условия, при которых происходит его аннулирование, либо расторжение отношений между сторонами.  Все остальные формы договорных отношений в случае с приобретением квартиры на стадии строительства- предварительный договор, договор уступки прав требования по предварительному договору не подразумевают быстрого оформления права собственности на квартиру. Поэтому покупатель вынужден признавать право собственности на квартиру в новостройке в суде, в отличие от квартир, приобретенных по договору долевого участия.

Договор не может быть признан действительным, если в нём отсутствуют: 
- сведения об объекте долевого строительства, соответствующие представленной застройщиком проектной документации, с точным определением долевого участия в рамках заключаемого договора;
- указание сроков передачи дольщику его доли, согласно описанию;
- сумма долевого участия приобретателя, её размеры, сроки внесения, порядок оплаты (рассрочка, авансовый платеж, полный расчёт и т.п.);
- гарантийные обязательства и сроки их действия в рамках договора долевого строительства.

Помимо прямого заключения сделки, в рамках приобретение квартиры на этапе строительства существуют возможности для переуступки прав на выкупленную долю третьим лицам, согласно условиям договора. Возможность для проведения подобных сделок приобретатель/дольщик получает в период действия договора долевого участия, то есть с момента заключения договора и до момента сдачи объекта с подписанием договора о передаче фигурирующего в рамках договорных отношений имущества застройщиком.

Участник долевого строительства, приобретающий долю (квартиру) в строящемся доме, имеет право расторгнуть договор на основании:
- несоблюдения сроков долевого строительства, указанных в договоре, застройщиком;
- несоответствия сдаваемого объекта первоначальным условиям, указанным в договоре (наличие недостатков затрудняющих или делающих невозможной дальнейшую эксплуатацию объекта);
- несоответствия качественных показателей объекта долевого участия нормам и требованиям ведения строительства, действующим на момент его приёмки дольщиками;
- в случае нарушения законодательных норм государства, в котором ведётся строительство.

Стоит отметить, что именно в рамках договорных отношений долевого участия в жилищном строительстве происходит основная часть нарушений, попадающих под определение мошеннических действий со стороны застройщиков.

В случае с ЖСК и приобретением паёв на жилое строительство стоит помнить о том, что риск не дождаться завершения строительства будет крайне высок. И здесь также важно обращать внимание на правоустанавливающие и регистрационные документы, а также условия вступления в кооператив и наличие возможности одностороннего расторжения договора на любом этапе.

Стоит учесть, что сроки возведения жилья в случае паевого участия будут "плавающими", а обязательства организаторов кооператива перед пайщиками - весьма неопределёнными. Более того, пайщикам нередко приходится вносить дополнительные средства на стадии строительства, чтобы процесс не "застопорился" на одном из этапов. 

Квартира в строящемся доме - вполне реальный вариант выгодного вложения средств, позволяющий получить современное жильё в собственность по цене, гораздо ниже рыночной. Но, как и в любом инвестировании, в рамках долевого или паевого участия в строительстве существует риск невыполнения обязательств стороной договора, выступающей в роли застройщика/заказчика. И главной задачей любого добросовестного приобретателя на стадии заключения договорных отношений является получение максимального объёма информации, позволяющего сделать выводы о целесообразности совершения подобной сделки.

Так же, хотелось обратить внимание на то, что при  приобретении квартиры по договору на участие в долевом строительстве или приобретение пая в рамках участия в жилищно-строительном кооперативе, бывают и такие ситуации  дом построен, ключи получены, и вы даже делаете ремонт, но у застройщика отсутствую документы, позволяющие Вам зарегистрировать свое право собственности на квартиру.  Выход в такой ситуации прост, обращайтесь в суд и признайте право собственности на квартиру в новостройке через суд.