Первое и самое главное, на что стоит обращать внимание при покупке или продаже недвижимого имущества – это договор .

Правила оформления договора требуют обязательного указания всех условий отчуждения жилья, а также те важные условия, по которым должно быть достигнуто обоюдное соглашение. Пункт договора, в котором говорится непосредственно о предмете соглашения, должен содержать всю информацию, позволяющую идентифицировать жилое помещение: это его местонахождение, площадь, планировка и др.

Необходимо помнить о том, что договор могут признать недействительным, если при его оформлении допущены ошибки или если он не отражает реального положения вещей. Договор может быть удостоверен нотариусом, однако его присутствие при оформлении сделки носит на данный момент рекомендательный характер.

Существуют ситуации, требующие участия в деле подписания такого договора органов опеки. Присутствие их представителей обязательно в том случае, если продается то жилое помещение, в котором прописаны либо несовершеннолетние дети, либо взрослые, находящиеся под опекой по причине недееспособности. В том случае если право собственности на отчуждаемую жилплощадь передается другому лицу (по договору), родственники прежнего собственника не могут проживать или пользоваться в других целях данным помещением, если иное не предусматривается законом РФ.

Другой вариант осуществления сделки купли-продажи жилплощади, требующий присутствия органов опеки, - когда права собственности принадлежат несовершеннолетним, недееспособным или ограниченно дееспособным лицам.

При составлении договора следует обратить внимание на его содержание. В нем должны быть отражены следующие пункты:

1) тип объекта (здание, нежилое помещение, дом, часть одной квартиры);
2) точный адрес;
3) литеры либо номера строений (необходимо в том случае, когда несколько объектов находится в пределах одного почтового адреса);
4) количество этажей;
5) этаж и номер помещения из поэтажного плана (эту информацию можно найти в кадастровом паспорте);
6) общая площадь объекта;
7) перечень лиц, проживающих в жилье, для которых сохраняется право пользования жильём после его покупки другим собственником;
8) реквизиты документа продавца, на основании которого он действует.

При планировании сделки по купле-продаже необходимо учитывать то, что существуют ситуации, в которых лица, проживающие на территории данного жилого помещения, сохраняют свое право нахождения в нем даже после смены собственника жилого помещения. Одна из подобных ситуаций – это существование действующего договора найма (аренды жилья), по которому наниматель имеет право проживать в квартире до того момента, пока не закончится срок его аренды. Новый собственник не имеет права выселять нанимателей квартиры, он может только потребовать через суд признания сделки недействительной, однако лишь в том случае, если продавец утаил факт наличия нанимателя в соглашении о купле-продаже.

Договор должен содержать информацию о полной стоимости отчуждаемого жилья. Без данной информации договор считается недействительным. Допускается указывать цену договора в формате X руб. за м2. В этом случае полная стоимость договора определяется путем исчисления стоимости общей площади жилья. 

Продавец жилья должен внимательно отнестись к такому пункту, как передача денежных средств покупателем. Эта процедура чаще всего осуществляется посредством банка. В том случае если планируется передача наличных денег, целесообразно прибегнуть к услуге банковской ячейки с заключением договора, который в дальнейшем используется как гарантия внесения покупателем денег за жилплощадь. Какой бы вариант оплаты ни выбрали стороны, главное – четко зафиксировать в договоре стоимость жилья, конкретные сроки оплаты и ее порядок.

В случае если квартира находится в залоге (например, у банка), это обязательно отражается в соответствующем пункте договора.

Если собственником продаваемого жилья является несовершеннолетний или недееспособный гражданин, право подписи договора передается его родителям, усыновителям либо опекунам. В том случае когда сделка купли-продажи совершается между несовершеннолетними детьми с 14 до 18 лет или ограниченными в дееспособности по суду гражданами, договор подлежит заключению сторонами самостоятельно. Однако в этом случае необходимо наличие письменного согласия от законных представителей.

После того как сделка завершится, покупатель должен располагать следующими документами:

1) соглашение о купле-продаже жилья;
2) акт приема-передачи;
3) свидетельство о праве собственности.


Необходимо также помнить, что договор оформляется исключительно в письменном виде в количестве одного документа, который в обязательном порядке подписывают обе стороны. С марта 2013 г. отменена регистрация соглашений о купле-продаже. Обязательна лишь регистрация перехода права собственности от того, кто продает, к тому, кто покупает.

Регистрация осуществляется Росреестром и за нее взимается государственная пошлина.